Home Equity-Darlehen

Kauf eines Eigenheims von Eltern oder Großeltern – Kann ich ein Wohnungsbaudarlehen für einen günstigen Kauf erhalten?

Günstiger Kauf: Was ist das?

Ein günstiger Kauf ist eine Banklaufzeit für das, was sie als Transaktion bezeichnen, bei der eine Immobilie "außerhalb des Marktes" und unter "Marktwert" verkauft wird. Off-Market bedeutet, dass kein Immobilienmakler involviert ist. Käufer und Verkäufer kennen sich also entweder oder es handelt sich um einen Privatverkauf. Unter Marktwert ist die Situation zu verstehen, in der der Verkäufer das Haus nicht zu dem verkauft, was die Immobilie wert ist, und dem Käufer daher im Wesentlichen Eigenkapital schenkt.

Das häufigste Beispiel ist, wenn Mama und Papa in den Ruhestand gehen oder umziehen oder verkleinern möchten und das Haus der Familie verkaufen möchten. Manchmal beschließen die Kinder, die Immobilie von ihren Eltern zu kaufen. Die Eltern verkaufen dann manchmal das Eigentum an die Kinder zu einem Preis, der unter dem liegt, den sie auf dem freien Markt verkaufen könnten, um ihren Kindern zu helfen oder das Haus in der Familie zu behalten.

Dies ist ein günstiger Kauf, und verschiedene australische Kreditgeber wenden in dieser Angelegenheit unterschiedliche Richtlinien an.

Wie beurteilen die Banken einen günstigen Kauf bei der Genehmigung eines Wohnungsbaudarlehens?

Es ist wichtig, einen günstigen Kauf von einem Verkauf zu unterscheiden, bei dem der Käufer glaubt, dass er ein gutes Geschäft abschließt und die Immobilie weit unter dem Marktwert kauft. Die Banken werden ihre LVR- und Einlagenanforderungen immer auf der Grundlage des niedrigeren Kaufpreises oder der niedrigeren Bewertung ausleihen und begründen, sofern keine Ausnahme vorliegt. Wenn Sie beispielsweise eine Immobilie für 500.000 US-Dollar kaufen und der Wert auf 550.000 US-Dollar gestiegen ist, basiert die Bank ihre LVR- und Einlagenanforderungen auf dem niedrigeren der beiden Werte, in diesem Fall dem Kaufpreis von 500.000 US-Dollar. Sollte die Bewertung jedoch unter dem Kaufpreis liegen, stützen sich die Banken auf den niedrigeren Wert der Bewertung.

Nur zu behaupten, dass Sie viel haben, reicht nicht aus, um die Bank dazu zu bringen, eine Ausnahme von der Regel zu machen und ihre Einlage und ihren LVR auf eine höhere Bewertung zu stützen. Es muss einen zwingenden Grund geben, warum der Verkäufer unter dem Marktwert verkauft – die Tatsache, dass er bankrott geht oder es sich um einen verstorbenen Nachlass handelt, ist kein zwingender Grund, da Sie theoretisch den Marktwert zahlen, den der Markt angenommen hat die Eigenschaft wert an diesem bestimmten Tag.

Der Hauptgrund, warum die Bank eine Ausnahme machen würde, besteht darin, dass es sich um einen günstigen Kauf handelt. Wenn Eltern an Kinder verkaufen, verstehen die Banken, dass es einen Grund gibt, im Wesentlichen aus Liebe und Zuneigung, warum die Eltern unter dem Marktwert verkaufen. Das Ergebnis ist, dass viele Kreditgeber ihre LVR- und Einlagenanforderungen auf der tatsächlichen Bewertung und nicht auf dem Kaufpreis basieren.

Was bedeutet das für mich und wie viel Einzahlung benötige ich?

Wenn Sie ein Haus in Australien kaufen und ein Wohnungsbaudarlehen erhalten, müssen Sie eine Kaution hinterlegen. Im Allgemeinen beträgt die absolute Mindesteinzahlung 5%, und die Bank leiht Ihnen dann die restlichen 95% des Kaufpreises aus.

Im Falle eines günstigen Kaufs sehen einige Banken das Geschenk-Eigenkapital tatsächlich als Ihre Einzahlung an. Wenn Sie beispielsweise eine Immobilie von Ihren Eltern für 400.000 US-Dollar im Wert von 500.000 US-Dollar gekauft haben, sehen einige Banken die 100.000 US-Dollar an begabten Aktien als Ihre Einlage an, sodass Sie die gesamten 400.000 US-Dollar ausleihen können, ohne eine eigene Einlage vornehmen zu müssen .

In dieser Hinsicht hat jede Bank ihre eigene Politik, wobei einige nur Kredite gegen den tatsächlichen Kaufpreis vergeben, dh sie verleihen möglicherweise nur 95% gegen den Kaufpreis von 400.000 USD oder höchstens 80% der Bewertung. Es gibt jedoch Kreditgeber, die die vollen 100% des Kaufpreises zuzüglich der Kosten bis zu 90% des Wertes verleihen, ohne dass der Kunde selbst Bargeld einzahlen muss.

Hier ist ein weiteres Beispiel, um zu veranschaulichen, wie die verschiedenen Bankrichtlinien funktionieren:

Angenommen, David würde das Eigentum seiner Großmutter kaufen, damit seine Großmutter in ein Altersheim ziehen kann. Die Immobilie hatte einen Wert von 300.000 USD und seine Großmutter benötigte 270.000 USD, um sicherzustellen, dass sie genug hatte, um die Unterkunftsgarantie usw. zu bezahlen. Der Kaufpreis lag also unter dem Marktwert von 270.000 USD und zwischen verbundenen Parteien. Die Banken halten dies für einen günstigen Kauf.

Die Bank legt den LVR / die Einzahlung auf den Kaufpreis von 270.000 USD fest. Für diesen Kreditgeber wurde eine Anzahlung von 10% in Höhe von 30.000 USD verlangt. 300.000 US-Dollar abzüglich 30.000 US-Dollar hinterlassen einen Darlehensbetrag von 270.000 US-Dollar, was bedeutet, dass David 100% des Kaufpreises ausleihen und nur für seine Stempelsteuer und Rechtskosten aufkommen müsste.

Ein anderer Kreditgeber wird jedoch nur 80% LVR verleihen. 80% auf 300.000 US-Dollar sind 240.000 US-Dollar. Wenn David zu diesem Kreditgeber gehen würde, bräuchte er eine Anzahlung von 20% in Höhe von 60.000 USD. 30.000 US-Dollar stehen als Eigenkapital zur Verfügung, und daher müsste David 30.000 US-Dollar von seinem eigenen Geld plus Stempelsteuer einzahlen.

Jeder Kreditgeber hat seine eigene Richtlinie für günstige Wohnungsbaudarlehen. Es wird daher empfohlen, einen Hypothekenmakler zu beauftragen, der Erfahrung mit günstigen Käufen hat.

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